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    03㎡人均商场面积:目前国内城市的警戒线

    发布日期:2021-02-07 22:21 参考文献

    编者按:作者在2月4日《王玮商业地产洞察》联合商业专栏首次发表的文章《中国购物中心的发展回顾》中提到,国内的商场不是“库存”的概念,而是“过剩”的概念。今天发表的文章将定义具体的过剩程度,并通过购物中心的中心选址理论和提出的购物中心的规模模型,结合大量国内外人均商业/购物中心面积数据和绩效进行综合分析。最后,以国内最先进的上海购物中心市场的详细数据来论证和阐述本文的观点。未来,笔者将通过网络思维和权力法进一步分析。

    W.德国地理学家克里斯塔勒(Christaller)在20世纪30年代中期提出了“一个地区内各个中心的分布和相对规模”的理论,针对的是为什么城市会出现大小问题。

    基于消费者会前往最近的购物中心进行一次性购物的假设,提出了“有限距离”和“门槛”的概念。

    随着20世纪50年代后美国购物中心的兴起和发展,克里斯特尔的理论作为最早的城市规划理论被学者们进一步拓展,形成了完整的购物中心中心地理论,为早期商业区的定义奠定了基础。

    根据中心地理论的发展,提出的购物中心能够承受发展规模的模型是国外市场非常流行的应用模型。该模型将购物频率(渗透率)和每次消费的平均支出按商圈人数相乘,构成商圈零售消费的主要部分。还要考虑到商务区游客的消费。这构成了商业区的零售总额。

    然后将商圈零售总额除以单位面积营业额,得到拟建商场的可承受面积大小。在这里,单位面积成交量是一个关键数据,是决定零售中心理论中“门槛”的关键因素,而中心地理论中的“极限”则定义了商圈的覆盖范围。

    根据中国目前的情况,购物中心的单位营业额一般需要达到每平方米10000元/年(可出租面积)。因为通常的租售比是1333.6010,每年每平方米销售1万元可以带来每年1000元的租金收入。

    如果每天分摊每平米租金,就是2.7元。综合考虑投资回报和运营成本,年租金收入1000元基本是盈亏平衡点的“门槛”。(根据国内行业统计,每平方米建筑面积的运营成本约为450元,因为出租面积与建筑面积的比例通常为60%,所以450元的每平方米建筑面积相当于750元的每平方米建筑面积。

    如果计算每平方米可出租面积(至少)1万元的投资,则累计每平方米净营业收入250元(租金收入1000元-营业成本750元)将达到40年运营期静态投资回报的均衡点。(见图1-1)

    据澳大利亚购物中心协会统计,2018年澳大利亚购物中心面积为2650万平方米,购物中心零售总额为1410亿澳元。购物中心单位面积营业额5321澳元,人均消费5640澳元。通常在澳大利亚,10万人口可以支撑一个10万平米的购物中心,这是按照这10万人一年可以实现的消费超过5亿澳币来计算的。

    根据URBIS购物中心标杆报告,估计澳洲人平均每周逛购物中心2.5次,平均每次花费40澳币。其渗透率可达0.4。具体计算如下:

    而渗透率(每天每平方米人流量)约为0.4 (10万x 52 x 2.5/365/10万 0.4)。考虑到澳大利亚人均消费水平较高,渗透率可以低于通常要求的0.5。

    然而,在国内的情况下,一个商业实体,无论是百货公司、购物中心还是街头小店,如果针对人民日报c

    渗透率的具体计算非常复杂,但对于特定区域的特定项目,如果条件具备,可以作为判断购物中心规模定位和绩效的一个重要而方便的指标。

    人均商业面积是指一个国家或地区的总零售面积除以该国家或地区的人口。包括购物中心、百货公司、超市和街边商店的整个区域。吴主编的表2-1 《现代零售精要》列出了人均可支配收入与人均商业建筑面积的对应关系。

    人均可支配收入是指扣除所得税后的个人收入余额,是决定个人消费支出的最重要因素,也是衡量城市和地区居民生活的重要指标。人均可支配收入与人均商业面积有着密切的关系。

    相关研究表明,在不同的经济发展阶段,人均可支配收入与人均商业面积之间存在着对应关系。人均商业建筑面积见表2-1。

    目前国内能查询到的统计数据多以建筑面积表示,而国外通常以零售净营业面积或出租面积表示。建筑面积与净营业面积之间应乘以0.6 ~ 0.75的系数(购物中心一般取0.6)。因此,当人均可支配收入如表2-1所示超过2万元时,建筑面积1.7平方米对应人均净零售商业面积1.0 ~ 1.3平方米。

    根据国家统计局2018年人均零售消费数据,不包括与零售消费不直接相关的住房、医疗、交通,按照目前人均10846元的零售消费水平,每人实际上只能支撑1平方米左右的商业面积。(见图2-1)我国人均合理商业面积不应超过1.0 ~ 1.3平方米的范围。

    为了帮助理解,本文收集的世界上经济发展水平中等发达的国家和地区的人均商业面积一般在1.2-1.7平方米左右,如大多数欧洲国家(见表2-2,欧洲主要国家的人均商业面积和销售效率)。但少数发达国家如表2-3显示,美国和澳大利亚的人均商业面积会更高,超过2.0平方米或更高。

    从表2-2可以看出,这些欧洲发达国家的人均商业面积从1平方米到最大1.74平方米不等。考虑到这些国家人均可支配收入较高,每平方米销售额可达3000-6000欧元,折合人民币2.3-4.6万元。

    表2-3根据国际购物中心协会的统计显示了主要国家的人均购物中心面积。其中排名前三的是美国、加拿大和澳大利亚,人均购物中心面积分别为2.15平方米、1.56平方米和1.06平方米,而日本、英国和法国的人均购物中心面积约为0.4平方米,德国甚至更低,仅为0.21平方米。

    美国和澳大利亚是世界上最大的两个购物中心市场。购物中心的销售额占各自国家零售总额的一半。2018年,美国商场总销售额为2.37万亿美元,占美国零售总额的45%,而澳大利亚商场零售总额为1410亿澳元,占澳大利亚零售总额的44%。但澳大利亚人均1.06平方米的商场面积比美国人均2.15平方米的商场效率更高。

    2018年底,贝克咨询公司(Baker Consulting Company)发布的一份关于澳大利亚购物中心在全球行业中的状况的报告,对美国和澳大利亚地区购物中心的数据进行了最新调查,报告中还包括了加拿大、英国和新西兰的相关数据,如图2-2所示。

    图2-2显示了贝克咨询2017年除美国、加拿大、澳大利亚、新英国和五个国家的区域性和超区域性商场的主要租户之外的所有单元店的销售效率。澳元。

    可以看出,澳大利亚10003澳元的销售效率超过了美国的6526澳元,也高于美国

    图2-3显示了1970年至2018年美国购物中心人均面积的发展轨迹。可以看出,美国购物中心从20世纪70年代到2009年经历了一个快速发展阶段,人均购物中心面积从0.76平方米到2009年达到最高点2.2平方米,然后呈现逐年略有下降的趋势。

    然后仔细分析英、法、德三国的人均购物中心面积,尤其是欧洲购物中心的领先国家英国。根据表2-3,英国人均商场面积为0.43平方米,占英国人均零售面积1.1平方米的39%。法国是0.40平方米,占人均零售面积1.23平方米的33%,而德国只有0.21平方米,占人均零售面积1.46平方米的12%。

    相对而言,英国人均零售面积最低。虽然英国的零售商普遍认为英国的商业面积是过剩的,但与欧洲主要国家相比,英国的人均零售面积处于中等偏低水平(见表2-2)。

    像许多主要欧洲国家一样,英国仍以百货商店为主。英国现代购物中心的发展起步较晚,但在欧洲领先。这在很大程度上归功于澳大利亚人的贡献。1999年,由澳大利亚Lend Lease建造并开业的蓝水购物中心成为英国和欧洲购物中心的标杆。

    2008年,为抵御金融危机而开业的韦斯特菲尔德伦敦,2012年为迎接伦敦奥运会而开业的韦斯特菲尔德斯特拉福德购物中心,将英国乃至世界购物中心的发展水平提升到了一个新的高度。

    表2-4是GlobalData对2018年英国200家区域性购物中心进行的首次综合评估分析。GlobalDate全面评估购物中心的性能、可持续性、创新和体验。结果排名前三的购物中心,伦敦韦斯特菲尔德、斯特拉特福德城、蓝水购物中心,都是由澳洲企业开发经营的。

    国内购物中心起步较晚,相关部门对人均商业面积的概念缺乏认识,也没有官方发布的城市和地区人均商业面积的统计数据。所以只能根据国家统计局每年公布的新开工商业商厦等行业组织的报告来进行追踪和综合分析。

    如笔者最近发表的文章《中国购物中心发展回顾》所述,2000年至2018年,商业用房建筑面积达到27.1亿平方米,2008年至2018年这十年的建筑面积高达21.9亿平方米。按全国8.5亿城镇人口计算,建成后购物中心和商业街店铺增量将达到人均3.0平方米。(注:根据2019年全国8.5亿城镇人口,购物中心对于5.5亿农村人口的统计意义不大)。

    从2000年到2018年,累计建设27.1亿平方米,到2018年竣工面积达到14.6亿平方米。其中11.9亿平方米作为零售店出售,如万达广场的金捷,以及一、二、三、四线城市的大量零售店。其中很多购物中心也是一些切割店卖的。

    11.9亿平方米的销售面积减去14.6亿平方米的竣工面积,基本上2.7亿平方米就是购物中心的一部分。Winner.com计算的购物中心库存面积与2018年的3.5亿平方米相差8亿平方米。8亿平米的差价,刚好分布到那些内部部分被切割出售的购物中心区域,占开业购物中心的23%,这与很多开业购物中心的店铺出售比例非常吻合。

    值得注意的是,2000年后新增商业面积14.6亿平方米,包括购物中心和各种商店,按8.5亿城市人口分布计算,在过去18年里,城市居民人均增加了1.72平方米。按60%的利用率计算,人均净商业面积达到1.0平方米,几乎与英法德日持平。

    但这还不包括2000年前每个城市都有的传统百货商店、超市和商业街的面积。如果加在一起,毫无疑问,城镇人均商业面积已经超过了零售和经济最发达的欧洲国家。而且更多的商业空间供应还在路上,赶上美澳指日可待。

    上海作为国内零售业发展的前沿,相对领先于主管部门的认识,与国际接轨,有一些人均商业面积的内部统计。(其他城市基本没有这方面的统计数据,也说明中国在这方面比较落后。).因此,它为追溯到2000年的人均商业面积提供了有价值的参考。图3-1显示了上海人均营业面积的统计:

    图3-1显示,2000年上海人均商业营业面积为0.74平方米,2018年达到人均3.37平方米。商业营业面积与出租面积相似,人均净增2.63平方米。但2014年上海总人口达到2425.7万后,由于城市人口控制,2018年为2423.8万,进一步造成上海人均商业面积快速扩张。

    如图3-2所示,2013年以来,上海购物中心的销售增长明显跟不上规模扩张。再者,上海商场同期平均销售效率在2013年后呈抛物线状)。上海购物中心的销售效率从2006年初的9500元人民币开始,到2012年达到1.46元人民币的最高值,然后呈现1万元人民币的抛物线。

    2017年0.17平方米,2017年达到0.72平方米,占当年上海人均商业面积的22%。然而,上海购物中心的销售额近年来一直徘徊在14左右

    因此,考虑到人均收入和零售总额的增长,以及通货膨胀和物价指数,这是极其不正常的。尽管如此,上海的商场占社会消费品零售总额的比例仍然是全国最高的。因此,本文提出一个推论,根据目前的水平,0.3

    人均购物中心面积1000平方米应该是全国各大城市的警戒线!而中国二三线城市应该低于这个数字。2019年,强大的新一线城市苏州的业务发展报告指出,苏州的超市效率为

    万元,百货效率12100元,购物中心效率只有5100元。报告显示,苏州47个主要购物中心的销售额为293亿元,仅占苏州零售消费品总额的5%。笔者从参与撰写本报告的研究机构了解到,苏州购物中心地板效率下降的拐点也出现在2013年。结合作者在

    《中国购物中心发展回顾》一文引用的前100家房地产企业开设的购物中心中,能达到盈亏平衡点的不到36%。综上所述,国内购物中心人均商业面积的过剩已经向全行业发出了一个应该引起政府足够重视和警示的信号。而且保守的说,人均0.3平方米的购物中心面积在国内各大城市都是警戒线!

    2000年,因“马网之赌”而在国内流行的所谓电子商务休克理论,首次提出“电子商务休克是一个伪命题”。今天的数据可以进一步证明,20%的电商影响无论如何都无法与200%甚至300%的商场剩余影响相比。本文呈现的数据和观点愿意接受挑战,欢迎讨论。目的是为国内购物中心提供准确的数据,希望引起政府对企业的重视和重视。


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